La regola generale è che tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere registrati dal conduttore o dal proprietario (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi IVA), qualsiasi sia l’ammontare del canone pattuito dalle parti. La norma prevede che i contratti di locazione debbono essere registrati entro 30 giorni dalla data di decorrenza o di stipula del contratto.
L’obbligo di registrazione non sussiste limitatamente ai contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.
La cedolare secca.
L’art. 3 del D. Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 ha introdotto, a partire dal 2011, un nuovo regime facoltativo di tassazione dei redditi derivanti dalla locazione per finalità abitative degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze.
La facoltà è riservata alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni.
L’opzione (cedolare secca) consente al locatore/proprietario dell’immobile di non pagare l’IRPEF con le aliquote progressive sul reddito prodotto dall’immobile locato, ma anche di:
- Non pagare l’imposta di registro, generalmente prevista nella misura del 2% del canone.
- Non pagare l’imposta di bollo sul contratto.
- Non pagare imposte di registro e di bollo anche sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione.
Il locatore/proprietario però deve rinunciare, per tutta la durata dell’opzione, all’aggiornamento del canone di locazione.
Il vantaggio, in termini monetari, è nel pagamento delle imposte dirette (IRPEF). Per i contratti con cedolare secca è previsto il pagamento in misura fissa.
Come accennato innanzi, con la cedolare secca, non si è soggetti allo scaglione di reddito con le aliquote progressive ma ad una aliquota fissa del 21 %. L’opzione può essere esercitata anche per i contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni nell’anno ed è limitata ai contratti aventi ad oggetto fabbricati censiti nel catasto dei fabbricati nella tipologia di categoria A, con esclusione dell’A/10 (uffici/studi privati).
L’aliquota è prevista nella misura del 21% ed è ridotta ulteriormente per i contratti di locazione a canone concordato ovvero per le locazioni ubicate nei comuni con alta tensione abitativa,
L’aliquota per i contratti a canone concordato stabilita nella misura del 15% prevista per l’anno 2013 è stata, poi, ridotta al 10% per il quadriennio 2014/2017.
Per consultare gli elenchi dei comuni ad alta densità abitativa, pubblicati sul sito di Confedilizia, cliccare su: Elenco comuni ad alta tensione abitativa.
Per Salerno l’elenco dei comuni comprende:
Agropoli – Angri – Baronissi – Battipaglia – Bellizzi – Campagna – Capaccio – Castel San Giorgio – Castiglione del Genovesi – Cava de’ Tirreni – Eboli – Fisciano – Giffoni Valle Piana – Mercato San Severino – Nocera Inferiore – Nocera Superiore – Pagani – Pellezzano – Pontecagnano Faiano – Sala Consilina – Salerno – San Cipriano Picentino – San Mango Piemonte – Sarno – Scafati – Vietri sul Mare.
Per la consultazione degli elenchi suddivisi per provincia e dei comuni usciti, dallo stesso sito, cliccare su: Comuni usciti dall’elenco dei comuni ad alta tensione abitativa e comuni inseriti ex novo, regione per regione e provincia per provincia.
Alla cedolare secca è possibile accedervi (per opzione) anche per i contratti in corso (affitti pluriennali) oltre che per quelli di prima registrazione del contratto. L’opzione può essere revocata anno dopo anno ovvero applicarla per un anno, poi disapplicarla e poi applicarla nuovamente e rientrare nella cedolare secca. La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro se dovuta. Sito Agenzia delle Entrate: Software RLI (registrazione locazioni immobili) da utilizzare anche per revoca della cedolare secca e altro.
- Per approfondimenti: GUIDA: Fisco e casa. Le locazioni.
- Sito ADE per: Nuovo modello di registrazione contratti e link per Istruzioni per compilazione modello.
- Per i criteri generali per la razionalizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ad uso abitativo a canone concordato, ai sensi dell’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari, ai sensi dell’art. 5, commi 1,2 e 3 della stessa legge (G.U. serie Generale n. 62 del 15/03/2017): DECRETO 16 gennaio 2017.
- Per i chiarimenti interpretativi e risposta ai quesiti già posti: Circolare ADE n. 8/E del 7 aprile 2017.
- Per le informazioni generali, come registrare il contratto, modelli, istruzioni ecc. il sito: Agenzia delle Entrate.
Luca De Franciscis
dottore commercialista
Grazie.
Per quanto riguarda il canone concordato a Salerno è necessario firmare davanti alla Sunia oppure è sufficiente inserire il riferimento normativo nel contratto?
E dove verificare i minimi e i massimali del canone?
Grazie