La legge sulla concorrenza permetterà di acquistare casa con meno rischi e, quindi, di avere una maggiore tutela da possibili inganni.
Spesso si legge che l’ignaro acquirente si è trovato nella rovinosa situazione di aver pagato l’immobile senza averne la proprietà. Il venditore (truffatore) può vendere lo stesso immobile a più persone e risulterà proprietario l’acquirente che avrà trascritto l’atto per primo. Per gli altri acquirenti vi sarà l’amara sorpresa di aver perso (con quasi certezza) il proprio denaro.
Quando ci si rivolge alle agenzie immobiliari ci si preoccupa di dare subito un acconto per bloccare l’immobile e redigere con immediatezza il preliminare di acquisto (compromesso).
Il preliminare è un contratto che obbliga l’acquirente a comprare ed il venditore a vendere, in attesa di redigere l’atto di compravendita definitivo innanzi a notaio. Per evitare che il venditore possa vendere l’immobile ad altri, costituire servitù, concedere o anche subire un’ipoteca sull’immobile, il contratto preliminare (compromesso) va trascritto nei Registri Immobiliari.
La trascrizione rende il contratto preliminare efficace/valido anche legalmente verso altri e, solo dopo la trascrizione, risulta identificabile che quell’immobile è riservato/promesso a quell’acquirente e, qualsiasi trascrizione successiva, non rileva nei suoi confronti.
A volte per la fretta o per semplificare (in modo sbagliato) o anche per non anticipare il 0.50% per la caparra e il 3% della somma versata come acconto sul prezzo pattuito, non si trascrive il preliminare e l’ipotesi di rischio di perdere il denaro versato rimane. Imposte queste che sono solo anticipate perché verranno sottratte alle imposte che saranno dovute per l’atto pubblico definitivo.
Il notaio che riceve o autentica il contratto preliminare ha 30 giorni per eseguire la trascrizione.
Quando ci si rivolge al notaio il rischio di cui innanzi è limitato ma, con la Legge 4 agosto 2017, n. 124 (comma 142 che modifica l’art.1 della legge 27 dicembre 2013 n. 147) entrata in vigore il 29 agosto 2017, il legislatore si è preoccupato di dare una certezza in più all’acquirente di immobili.
In sintesi alcune novità della corposa legge sulla concorrenza.
Nasce il “conto deposito” che obbliga il notaio a ricevere e versare su un apposito “conto corrente dedicato”, tutte le somme ricevute per estinzione di gravami, per imposte, per annotazioni, per acconto e/o saldo del prezzo relative al trasferimento della proprietà, se richiesto da almeno una delle parti.
L’acquirente, quindi, può (è consigliabile farlo) chiedere al notaio di custodire (sul conto deposito) le somme versate per il preliminare, le somme versate a saldo del prezzo di acquisto dell’immobile e a consegnarlo al venditore solo dopo la verifica che l’immobile è libero di qualsiasi “peso” e sia stato regolarmente trascritto.
In questo modo l’acquirente pagherà il venditore con la certezza che l’immobile è entrato nella sua piena proprietà, senza correre il rischio che altri possano trascrivere a proprio nome lo stesso immobile, un momento prima della sua trascrizione. Il venditore a sua volta è garantito per il pagamento perché il denaro è già nelle mani del notaio.
Indubbiamente nasce un nuovo adempimento per i notai che, forse, per il ruolo che occupano a tutela dei cittadini, ed in quanto pubblici ufficiali imparziali, possono ritenere apprezzabile la novità.
I cittadini saranno meglio tutelati da un professionista “super partes” che potrà dare una certezza in più ai loro clienti tutelandoli in eguale misura.
Per approfondire:
- Legge 4 agosto 2017, n. 124
- La sicurezza nel contratto di compravendita immobiliare. GUIDA per il cittadino. Consiglio Nazionale Notariato.
dott. Luca De Franciscis
dottore commercialista
Commenta