- “I conduttori di immobili possono chiedere la riduzione del canone di locazione in considerazione della situazione di emergenza generata dal COVID 19?”
Il conduttore in difficoltà, in mancanza di norme ad hoc, può aprire un dialogo bonario con il locatore al fine di trovare una soluzione basata sul “buon senso” e gli “interessi reciproci”. Tanto dovrà avvenire a mezzo invio di una mail PEC/RACC. A.R. con la quale il conduttore evidenzia al locatore la grave difficoltà economica sopravvenuta e chiede la sospensione o/e la riduzione del canone.
In assenza di un accordo, si possono ipotizzare in breve diverse soluzioni giuridiche, nessuna delle quali, tuttavia, potrebbe soddisfare appieno l’aspettativa del conduttore:
1) ex art. 27, l. n. 392/1978, per gravi motivi, il conduttore può recedere con preavviso di 6 mesi. Soluzione che, tuttavia, comporterebbe la cessazione dell’attività e il permanere del canone semestrale.
2) impossibilità parziale sopravvenuta ex art. 1464 c.c. che prevede la possibilità della riduzione del canone, ma la vicenda Coronavirus dovrebbe assumere le caratteristiche della definitività;
3) eccessiva onerosità sopravvenuta ai sensi dell’art. 1467 c.c. che potrebbe determinare la risoluzione del contratto da parte del conduttore per gravi motivi, evitando il preavviso di 6 mesi;
4) impossibilità temporanea o parziale di adempiere alla propria obbligazione di cui all’art. 1256 c.c. e 1258 c.c. da cui consegue che il conduttore “non è responsabile del ritardo nell’adempimento”; si tratta, tuttavia, di una posticipazione dell’obbligo e non di una sua esclusione.
- “Esistono dei provvedimenti a tutela dei negozianti che sono stati costretti a chiudere la propria attività commerciale condotta in locazione ai tempi del COVID-19?”
Il governo ha introdotto un bonus sugli affitti a favore di commercianti, artigiani e di tutte le attività che pagano un affitto per un locale commerciale di piccola taglia e sono stati costretti a ridurre l’attività se non addirittura a chiudere i battenti. La misura, per ora, riguarda solo il mese di marzo, ma molto probabilmente se dovesse continuare l’attuale blocco verrà estesa anche ai periodi successivi.
In particolare, con il decreto legge del CM n. 18/2020 «Cura Italia», del 16 marzo 2020, è stata concesso uno specifico bonus chiamato «credito d’imposta per botteghe e negozi». L’agevolazione è concessa sotto forma di un credito d’imposta nella misura del 60% dell’ammontare del canone di locazione, relativo al mese di marzo 2020, di immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (e cioè negozi e botteghe).
Tale credito sarà utilizzabile in compensazione ai sensi dell’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241. L’Agenzia delle Entrate, con la Risoluzione numero 13/E del 20 marzo 2020, ha indicato le modalità per ottenere il credito d’imposta: i soggetti interessati devono inserire nel modello F24 il codice tributo (6914) e come riferimento (Credito d’imposta canoni di locazione botteghe e negozi – art. 65, d.l. 17 marzo 2020, n. 18).
I potenziali beneficiari dovranno comunque pagare la cifra dovuta per poi recuperare la somma maturata in compensazione.