Bassi e fissi. Lo slogan con cui una nota insegna della distribuzione reclamizza i suoi prezzi, può servire a sintetizzare in tre parole l’andamento del mercato dei mutui e a spiegare perché nonostante lo tsunami che si è abbattuto sull’economia con il Covid, il mercato immobiliare stia tenendo meglio di ogni aspettativa. Proprio le condizioni ancora molto favorevoli dei prestiti fissi, e la possibilità di ottenerli se non si hanno problemi lavorativi, ci dicono infatti perché il 2020 si sia concluso, secondo i dati ufficiali dell’Agenzia delle Entrate, con transazioni nell’ultimo trimestre addirittura in ripresa rispetto al 2019, sia pure in un quadro che vede i dati della provincia nettamente migliori rispetto a quelli delle città.
Il blocco degli investimenti
Il calo complessivo delle vendite su base annua è stato del 7,7%, risultato quasi incredibile se si considera che da marzo a inizio maggio 2020 non si poteva nemmeno uscire di casa e che l’autunno ha visto ulteriori forti limitazioni della mobilità. I comuni non capoluogo hanno però perso solo il 5,7%, i capoluoghi nella loro totalità l’11,4% e le otto maggiori città del Paese l’11,2%, con Milano che ha addirittura messo a segno -15,5% e Firenze -22,2%.
Non ci sono ancora i dati consuntivi annuali della Banca d’Italia sui mutui ma le stime sono di erogazioni in linea con quelle del 2019. Confrontando dati di vendite e finanziamenti si può trarre la conclusione che il calo, limitato, delle transazioni sia tutto dovuto al venire meno degli acquisti per investimento, quelli che solo in quota minoritaria vengono effettuati con il ricorso alle banche e che in massima parte riguardano i grandi centri urbani.
Il duello fisso variabile
Venendo a oggi e alla consueta analisi dell’offerta del mercato dei finanziamenti ipotecari, condotta sui dati del broker mutuiOnline.it, i numeri evidenziano che per ottenere 120 mila euro per l’acquisto di una casa del valore di 200 mila a tasso fisso (media dei 10 migliori prodotti) si paga lo 0,71% a 20 anni e l’1,13% a 30 anni. Negli indicizzati la media è a 20 anni 0,53%, a trent’anni 0,71%.
In termini di rata scegliere il fisso significa spendere per il mutuo a 20 anni solo nove euro in più (536 euro al mese contro 527), mentre il maggior esborso sul trentennale è di 22 euro (370 contro 392). Sul mercato del denaro si stanno però registrando tensioni al rialzo sui tassi a lunga e l’Eurirs, il parametro che determina il costo dei mutui fissi, ora si situa attorno allo 0,40% per le durate 20 e 30 anni, mentre alla fine dello scorso anno i tassi tendevano allo zero.
La risalita «assorbita» dallo spread (per ora)
L’Euribor invece è attorno a -0,55%. Se confrontiamo le condizioni attuali con quelle che l’Economia ha rilevato per la medesima tipologia di finanziamento sei mesi fa, si verifica che i tassi fissi sono aumentati rispetto ad allora solo di dieci centesimi nel ventennale e di 17 nel trentennale.
In teoria oggi se il pricing riflettesse puntualmente l’andamento dei parametri, i mutui fissi dovrebbero costare tra 90 centesimi e un punto più dei variabili, mentre come abbiamo visto lo scarto reale è estremamente più ridotto. Significa che le banche stanno continuando a tagliare i loro spread perché preferiscono avere clienti a tasso fisso.
Le ultime occasioni da cogliere
Ma probabilmente anche queste condizioni così favorevoli, con la prospettiva di un ritorno dell’inflazione preconizzata da alcuni osservatori per il post pandemia, non sono destinate a durare. D’altro canto, anche se i futures quotati al Liffe scommettono che il ritorno dell’Euribor al segno più non avverrà prima della fine del 2025, in questa fase non ha ancora un gran senso puntare sul variabile, e infatti l’indicizzato oggi rappresenta, a seconda delle fonti, tra il 5 e il 10% del mercato.
Il sia pur lieve rialzo dei tassi rispetto ai mesi scorsi, assieme al fatto che molti mutuatari hanno già provveduto a cambiare banca negli scorsi mesi, sta infine facendo diminuire di molto le richieste di surroga, un’operazione a cui oggi le banche guardano con prudenza, esaminando con attenzione se la richiesta di rottamazione non celi la difficoltà a fare fronte al debito.
Fonte: Corriere.it
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