Con il 2021 ormai in chiusura, è tempo di dare uno sguardo all’anno che verrà, cercando di capire come evolverà il mercato immobiliare nel 2022, così da essere pronti a cogliere le migliori opportunità di investimento. Immobiliare.it, il portale immobiliare leader in Italia, ha condotto un’analisi sulle 11 principali città italiane per prevedere l’andamento del prezzo al metro quadro nel nuovo anno. Se alcuni grandi centri vedranno calare i prezzi, altri continueranno a vivere una fase di rialzo: in particolare, Milano crescerà ancora del 4,2% entro la fine del 2022 mentre Torino segnerà il record del +5,3%.
La business unit dell’azienda, Immobiliare Insights, specializzata in analisi e studi di mercato, dopo diversi mesi di test ha elaborato un algoritmo predittivo con basso margine d’errore che consente di avere le proiezioni dei prezzi per i 12 mesi a venire*.
«Come avevamo subito previsto allo scoppio della pandemia, il mattone si è dimostrato resiliente, i costi hanno tenuto e la nuova centralità della casa ha dato un grande impulso al mercato – dichiara Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it – Le proiezioni confermano questa tendenza che si protrarrà per tutto il 2022, salvo eventi imprevedibili che possono impattare sull’economia e di cui non è possibile conoscere in anticipo le conseguenze».
Tornando al dettaglio dello studio, si prevede che il costo medio delle abitazioni a Torino passerà da 1.893 euro al metro quadro a 1.994. In termini assoluti Milano continuerà a essere la città più cara, con un prezzo al metro quadro che toccherà i 5.107 euro.
Registreranno delle oscillazioni positive, anche se molto più contenute in termini percentuali, Bari e Bologna, al +1,8% e +1,2% rispettivamente. Si manterranno sostanzialmente stabili invece i prezzi nella Capitale (+0,3%).
Le previsioni sono invece in negativo per la città di Catania dove è prevista una perdita di valore degli immobili pari al 4,8%: rispetto ai precedenti 1.229 euro al metro quadro necessari per acquistare un’abitazione nella città sicula, ne basteranno 1.170. Prezzi in calo di oltre il 3% anche a Firenze (-3,6%) e a Palermo (-3,2%). Infine, si prevedono oscillazioni negative comprese tra il -2,8% e il -2,1% nelle città di Genova, Napoli, e Venezia.
Uno sguardo ai quartieri di Roma e Milano
Per quanto riguarda l’Urbe, i sei quartieri che conosceranno la maggiore rivalutazione nel 2022 sono equamente suddivisi tra il centro e la periferia. Infernetto, nei pressi di Ostia, sarà il quartiere in cui i prezzi cresceranno maggiormente nel corso del prossimo anno, +6,8%. Anche per la zona di Roma Nord, con i quartieri di Prati, Parioli e Balduina, si prevede un 2022 con il segno più: +4,7%, +3,1% e +2% rispettivamente. Bene anche la Maglianella che guadagnerà 3,5 punti percentuali e la zona di Castelverde al +2%. Calo consistente nei prezzi (-6,8%) invece per la zona di Casal Lumbroso, tra Fiumicino e il GRA, e, sempre nella periferia, per Mezzocammino, -3,4%. Non cresceranno i costi per Centro Storico e i quartieri limitrofi di Termini e Trastevere-Testaccio (la previsione parla rispettivamente di -2,5%, -2,6% e -3,4%). Proiezioni negative anche per il quartiere Ardeatino con una perdita stimata di 2,5 punti percentuali.
Passando alla metropoli lombarda, la zona di NoLo (acronimo per North of Loreto), che in questi ultimi anni ha conosciuto un’intensa gentrificazione, sarà una di quelle a conoscere una maggiore rivalutazione dei prezzi nel 2022: le aree di Turro, Cimiano, e Pasteur che ne fanno parte vivranno infatti un aumento del prezzo al metro quadro pari all’8,4%, al 7,7% e al 7,6% rispettivamente. Molto bene anche la zona sud di Milano, con Corvetto che guadagna ben 8,9 punti percentuali e Abbiategrasso-Chiesa Rossa che vedrà aumentare il valore dei prezzi del 7,6%. Interessante per possibili investimenti anche Viale Certosa, al +7,9%.
A differenza della Capitale, la maggior parte dei quartieri del capoluogo lombardo cresceranno nel 2022. Gli unici con il segno meno saranno la zona di Palestro, centralissima, che chiuderà l’anno al -2,9% e il quartiere della Maggiolina, che perderà 2,4 punti percentuali.
«Poter prevedere l’evoluzione dei costi del mattone nel medio termine risulta ormai fondamentale sia per gli addetti al settore sia per chi ha intenzione di investire in un’abitazione. Grazie all’uso della tecnologia e dei Big Data a nostra disposizione, siamo riusciti per la prima volta a pubblicare le nostre proiezioni per il nuovo anno, un importante traguardo frutto di mesi di lavoro e test» conclude Giordano.
Di seguito la tabella con le 11 città analizzate, i relativi prezzi al metro quadro rilevati a ottobre 2021 e quelli previsti per ottobre 2022:
| Città | Prezzi €/mq ottobre 2021 | Previsione prezzi €/mq ottobre 2022 | Delta prezzo €/mq 2022 vs 2021 |
| Torino | 1.893 € | 1.994 € | 5,3% |
| Milano | 4.900 € | 5.107 € | 4,2% |
| Bari | 1.862 € | 1.896 € | 1,8% |
| Bologna | 3.089 € | 3.126 € | 1,2% |
| Roma | 3.256 € | 3.265 € | 0,3% |
| Venezia | 2.940 € | 2.878 € | -2,1% |
| Napoli | 2.679 € | 2.611 € | -2,5% |
| Genova | 1.576 € | 1.532 € | -2,8% |
| Palermo | 1.295 € | 1.254 € | -3,2% |
| Firenze | 3.967 € | 3.825 € | -3,6% |
| Catania | 1.229 € | 1.170 € | -4,8% |
Fonte: Immobiliare Insights
*Nota metodologica: L’analisi si è basata sull’adozione di modelli autoregressivi lineari, noti come modelli ARIMA, che usano le osservazioni passate della variabile da predire e integrano un processo di differenziazione dei dati che serve a rendere stazionaria la serie storica. I dati di riferimento utilizzati sono i prezzi unitari medi (€/mq) calcolati per ogni comune e per ogni quartiere delle principali città italiane, con periodicità mensile a partire dal 2012.
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