Il Codice Civile dall’art. 978 all’art. 1026 disciplina puntualmente la nuda proprietà e prevede un’ampia casistica ma, per quanto interessa le presenti considerazioni, ci limiteremo a considerare solamente la cessione della nuda proprietà degli immobili.
Consultando i siti delle vendite immobiliari capita spesso leggere che di quell’abitazione si vende solo la nuda proprietà. Ebbene, si compiono queste operazioni di vendita immobiliare della nuda proprietà al fine di avere il denaro necessario per le proprie esigenze.
Possiamo definire, con libero arbitrio, queste operazioni “vendite a tempo” perché permette sì di vendere e incassare subito il corrispettivo, ma anche di continuare ad utilizzare il bene appena venduto per tutto il tempo in vita.
Il valore dell’immobile, venduto con la condizione di poterlo ancora utilizzare per tutta la vita, diminuisce, ed il denaro ricavabile dalla vendita è inferiore al prezzo di mercato dell’immobile.
Il reale valore di mercato dell’immobile, in questi casi, si riduce in base all’età di chi vende la nuda proprietà ed è ricavabile da appositi coefficienti stabiliti per legge.
Per avere una indicazione di massima del valore della nuda proprietà che si intende vendere, indichiamo il sito dello Studio Andreani che permette di calcolare velocemente di quanto si riduce il valore della proprietà con la condizione di poterlo ancora utilizzare come usufruttuario.
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In alternativa alla vendita della nuda proprietà c’è il prestito ipotecario vitalizio.
Il prestito ipotecario vitalizio è, invece, cosa diversa anche se il fine è lo stesso: avere il denaro necessario per le proprie esigenze.
Siamo di fronte a un finanziamento; è un’alternativa alla vendita, ma con la particolarità che consente di rimanere proprietari dell’immobile, anche se con la nascita di un debito verso il finanziatore che prende l’immobile a garanzia del prestito; ma attenzione, è un debito non debito proprio perché potrà essere pagato da coloro che diventeranno proprietari per successione. Saranno gli eredi a decidere se e come rimborsare il prestito.
Questo tipo di finanziamento, a medio e lungo termine, è entrato in vigore il 2 marzo 2016 con l’emanazione del Decreto del Ministero dello sviluppo economico attuativo della Legge di riforma del Prestito ipotecario vitalizio (Legge n.44/2015).
Il prestito vitalizio
Si tratta di un prestito strutturato ad hoc per le persone over 60 (non è previsto un limite d’età massimo) e consente a coloro che hanno bisogno di avere nuove risorse finanziarie – e sono proprietarie di immobile di proprietà non gravato da ipoteca – di stipulare un particolare mutuo. L’importo che la banca potrà finanziare è commisurato al valore dell’immobile.
Se concordato con l’istituto finanziatore, la restituzione dell’importo del mutuo potrà essere rateizzata, ma si potrà decidere anche di non pagare l’importo finanziato.
Prima di entrare nel particolare di questa nuova forma di finanziamento, fatto appositamente per le persone di età avanzata, è utile aggiungere che questo prodotto ha già trovato ampia diffusione in Gran Bretagna, negli Stati Uniti d’America, Canada e altri Paesi.
È indubbio che questo prestito può rivelarsi importante sia per il fatto di poter ricevere denaro senza perdere la proprietà, come detto innanzi, sia per il profilo di carattere sociale che può interessare famiglie intente a sistemare fatti successori.
Ripetiamo che caratteristica principale, di questo tipo di prestito è che non è necessario vendere, come avviene invece per la nuda proprietà.
Il finanziamento ottenuto può essere utilizzato per sistemare una molteplicità di cose, oltre le più comuni come: aiutare i figli ad iniziare un’attività, fronteggiare particolari esigenze debitorie, ma anche di poter vivere una vecchiaia più tranquilla conservando gli affetti dell’immobile nel quale vivono.
Spesso le difficoltà familiari hanno carattere solo temporaneo e dopo avere avviato la sistemazione dei figli, le difficoltà si attenuano o addirittura si annullano, e l’estinzione del finanziamento potrà pesare molto meno e rivelarsi possibile.
I dettagli del prestito vitalizio ipotecario
Più specificatamente questa nuova di finanziamento permette agli istituti di credito e agli intermediari finanziari di poter erogare una somma di denaro stipulando un mutuo, a tasso fisso o variabile con la garanzia di un’ipoteca di primo grado su un solo immobile ad uso residenziale. L’importo finanziabile può essere compreso tra il 15 e il 50 per cento del valore che sarà periziato dal tecnico della banca.
Il fatto che rileva maggiormente è la possibilità per il mutuatario di sentirsi libero di rimborsare o meno interessi e spese per diminuire il debito residuo. Potrà scegliere, quindi, se pagare parte del debito o anche non pagare.
Nel caso di decesso del soggetto finanziato, il debito può essere preso dagli eredi del mutuatario debitore e potranno decidere se accollarsi la restituzione del prestito o vendere l’immobile. Gli eredi avranno tempo dodici mesi per decidere.
Trascorso tale periodo sarà l’istituto finanziatore a procedere alla vendita dell’immobile a valore di mercato per recuperare il suo credito, estinguere il debito e corrispondere agli eredi la parte eccedente.
Nel caso in cui il soggetto finanziato al momento della stipula dell’atto risulti coniugato, ovvero convivente more uxorio da almeno 5 anni, documentato attraverso la presentazione di un certificato di residenza storico e nell’immobile posto a garanzia risiedano entrambi i coniugi, o conviventi more uxorio, il contratto deve essere sottoscritto da entrambi i coniugi, anche se l’immobile è di proprietà di uno solo di essi, purché i requisiti previsti dalla norma siano posseduti da entrambi i sottoscrittori.
Il finanziamento dovrà avere una durata non inferiore alla differenza tra l’età del soggetto finanziato più giovane e 85 anni e, comunque, non dovrà essere inferiore a 15 anni.
Alcuni esempi:
- Il soggetto più giovane ha età 69 anni (85 – 69 = 16) la durata potrà essere di 16 anni;
- età del soggetto 84 anni, età del soggetto più giovane 73 (85 – 73 = 12) si applica la durata 15 anni (la durata minima).
L’istituto il finanziatore mai potrà esigere il pagamento delle spese sostenute per le attività svolte per conto del soggetto richiedente il finanziamento, nell’ipotesi, poi, che lo stesso decidesse di non sottoscrivere il finanziamento.
Gli interessati a questa opportunità di finanziamento tengano presente che le condizioni per stipulare il prestito ipotecario vitalizio possono variare da una banca all’altra e, quindi, è utile consultare più istituti di credito.
Sul sito del MISE è possibile leggere le risposte alle domande frequenti per il prestito ipotecario vitalizio. Per consultarle le → FAQ.
Luca De Franciscis dottore commercialista