“Ad inizio 2022 il mercato residenziale salernitano ha recuperato le posizioni perse nel 2020” – è quanto emerge dall’analisi del 1° Osservatorio Immobiliare 2022 di Nomisma dedicato ai mercati intermedi.
Il mercato residenziale
Nel 2021, secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate, il numero delle compravendite (1.225) sul mercato di Salerno è cresciuto del 25,6% rispetto al 2020, recuperando quasi completamente i livelli pre-pandemia e assestandosi a -0,8% rispetto al consuntivo 2019.
Dall’indagine effettuata a febbraio 2022 da Nomisma presso gli intermediari immobiliari emerge come circa il 55% della domanda transitata per agenzia è oggi rivolta all’acquisto, con una quota crescente su base annua di domanda di prima casa o sostituzione. Cresce anche la domanda di acquisto di abitazioni da ristrutturare per uso proprio. In tema di dotazioni, si riscontra la difficoltà della domanda nel reperire un’offerta corrispondente sul mercato, in particolare rispetto alla ricerca di tagli medio-piccoli, tra 50-90 mq e forniti di balconi e terrazzi.
Il mercato residenziale è caratterizzato da un trend crescente della domanda, sia di compravendita sia di locazione. I prezzi medi delle abitazioni usate registrano andamenti differenti tra le diverse zone, con lievi flessioni nelle localizzazioni centrali (-0,5% medio annuo) e cali più significativi in periferia (-1,1% medio annuo). Lo sconto medio sul prezzo richiesto (13%) rimane stazionario su base annua. I tempi medi di vendita rimangono stabili sui 6 mesi e mezzo. Per questi immobili, rimane stabile lo sconto medio sul prezzo iniziale richiesto (7%), così come i tempi di assorbimento, assestati su 5 mesi per la vendita e 2-3 mesi per la locazione.
Un trend in crescita delle quotazioni contraddistingue invece il segmento della locazione. I canoni delle abitazioni usate evidenziano una variazione annuale positiva nelle zone centrali (+2,1%) e sostanzialmente stazionaria in quelle periferiche (+0,2%). Il mercato conferma i tempi medi di locazione compresi tra 2-3 mesi e il rendimento medio lordo da locazione rimane sostanzialmente stabile al 4,2%.
Il comparto non residenziale
A Salerno, l’attività transattiva degli immobili d’impresa, intesi come uffici, negozi e laboratori, ha registrato una performance estremamente positiva a consuntivo 2021, registrando un incremento del 75% sul consuntivo 2020 e del 15% sul 2019. Più nel dettaglio, le compravendite di uffici sono state 33, mentre quelle di negozi e laboratori poco più di 120. L’ottimo recupero dei livelli transattivi, che dopo la battuta di arresto del 2020 ha superato anche i livelli pre-pandemia del 2019, non ha tuttavia contagiato l’andamento delle quotazioni, ancora mediamente in calo.
Le quotazioni di prezzi e canoni di uffici manifestano andamenti opposti, con i primi caratterizzati, a livello medio urbano, da variazioni medie negative in alcune zone, tra cui spiccano i business district (-1,6% annuale), mentre i secondi sono favoriti da un’incoraggiante intonazione positiva (+1,1% medio annuale).
I tempi medi di vendita sono assestati a 11 mesi, mentre gli sconti medi si riducono fino al 12%. Sul fronte dei canoni, il buon incremento medio fa recuperare i livelli di fine 2019, penalizzati dall’impatto della pandemia da inizio 2020. Centro e periferia, rispettivamente, mostrano un incremento dei valori medi significativamente superiore al panorama medio del panel di città monitorate. Il rendimento medio lordo annuo da locazione è pressoché stabile al 4,3%. I tempi medi di locazione si allungano di un mese, assestandosi su 6-7 mesi.
Con riferimento al comparto commerciale, la variazione annuale media dei prezzi si conferma negativa. A fronte di cali più significativi nelle localizzazioni centrali, la periferia guadagna una sostanziale stabilità (-0,3%). Gli sconti sul prezzo richiesto si riducono, assestandosi su circa 12 punti percentuali. I tempi di vendita si allungano a 11 mesi. Anche il mercato della locazione registra una variazione negativa dei canoni medi, con decrementi leggermente più penalizzanti in centro rispetto alle aree periferiche. Il mercato presenta tempi di assorbimento stabili su 6 mesi e mezzo. Il rendimento medio lordo annuo da locazione si conferma sostanzialmente stazionario (6,2%).
Le previsioni sul mercato residenziale
I sentiment previsionali degli operatori prospettano, per l’intero 2022, stazionarietà delle compravendite associata a un leggero incremento dei prezzi medi. Sul versante della locazione, le attese vanno nella direzione di un moderato aumento dei contratti e di canoni stazionari. In particolare, oltre il 70% degli operatori consultati ritiene che la domanda di abitazioni non subirà flessioni di intensità nel 2022.
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